摘要：随着租房市场的发展和人们思想观念的变化，租房受到了越来越多年轻人的青睐。一份合法、周全的房屋租赁合同不仅能让承租人避免“买房费钱、租房费心”的窘境，也能让出租人取得资产的增益，原本是两全其美的事情。但若双方在签订合同时不加留意，在履行合同遇...
随着租房市场的发展和人们思想观念的变化，租房受到了越来越多年轻人的青睐。一份合法、周全的房屋租赁合同不仅能让承租人避免“买房费钱、租房费心”的窘境，也能让出租人取得资产的增益，原本是两全其美的事情。但若双方在签订合同时不加留意，在履行合同遇阻时不能妥善处理，本来的“双赢”或许就会变成“双输”。如何让房屋租赁“好聚好散”？本期，我们对于居住用的房屋租赁合同履行中遇到的常见问题进行了梳理，供大家参考。
案例
小王大学毕业后顺利找到了一份心仪的工作，想要在单位附近租一间温馨的小窝。在经过看房、选房、谈价后，小王与小张签订了一份《房屋租赁合同》，约定小张将其房屋出租给小王居住，租赁期限为一年，小王支付押金并按季度支付租金。期间，小王提出想要退租，要求小张退还押金、租金等，被小张拒绝，双方因此产生纠纷。
问题1
租赁合同中已约定明确租赁期限，小王还可以随时解约吗？
答
不能。在不定期租赁中，双方可以“说散就散”。不定期租赁，是指双方对于租赁期限没有约定或者约定不明确；或者，承租人在租期届满后继续使用房屋，出租人没有提出异议的，租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。但需注意的是，这种情况下行使解除权，仍应当在合理期限前通知对方。双方也可以通过事先约定来应对合同履行中的变化。如可在合同中加入“提前一个月通知对方，可以解除合同”的解除权条款，或“遇到征收租赁合同自动解除”的解除条件条款。相应约定需明确，不能有歧义。
《中华人民共和国民法典》
第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
第七百三十条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第七百三十四条 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
问题2
一年租期尚未届满，小王想要搬去和同学一起住，那他可以提前退租吗？
答
不能。房屋租赁合同中，承租人的主要权利在于能使用符合约定的房屋，这也是其订立合同的目的所在。因此，在租期尚未届满时，若承租人对房屋的使用并不存在严重障碍，承租人不能擅自因自己主观感受或者自身原因退租，否则将构成违约。
《中华人民共和国民法典》
第五百六十三条第一款 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
问题3
小王签约后才得知小张是二房东，可以据此解约吗？
答
不能。在小张并非房屋权利人的情况下，其是否取得权利人对其出租行为的授权，并不会直接影响到其与小王之间房屋租赁合同的效力，因此，若小王使用房屋并没有受到任何限制，其仍不能仅以小张是二房东为由提出退租。实践中，如大房东直接向小王提出付租或者搬离的要求，各方无法协商一致，而小王代为支付了租金或者被迫搬离，应注意留存好书面通知、付款凭证、搬离交接材料等证据，并可据此向小张主张违约责任。但对于承租人来说，为了避免纠纷，签订合同时确认出租人是否有权出租房屋应是必不可少的一步。
《中华人民共和国民法典》
第七百一十六条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第七百一十七条 承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
问题4
租赁期间，租赁市场火爆，附近的房屋租金水涨船高，小张可以要求涨租吗？
答
不能。在一些双方约定的租赁期限较长的合同中，有时会遇到双方对于租金标准产生争议的情况。签订合同，应该经过充分磋商。对于出租人小张而言，租金、租期等约定应充分考虑市场风险，签约后无法仅因正常的市场波动就要求提高租金；对于承租人小王而言，承租前应充分了解房屋状况，如对房屋有特殊要求或基于特定需求选择房屋，应该在合同中予以体现，否则在房屋条件发生部分变化后，亦很难据此要求降低租金。
《中华人民共和国民法典》
第五百零九条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第五百四十三条 当事人协商一致，可以变更合同。
问题5
租了6个月后，小王想要小张把旧家具更换成新的，在双方协商期间，小王可以此为由拒付租金吗？
答
不能。在房屋租赁合同中，承租人的主要义务就是支付租金。很多案例中，承租人以出租人违约为由提出退租，且在双方并未完成房屋交接前即不再支付租金，或提出以押金抵付租金。涉诉后，不管法院如何判定，承租人都有极大风险因欠付行为承担逾期付款的违约责任。若出租人不构成违约，反而可以根据承租人欠付行为行使解除权，要求承租人承担致使合同解除的违约责任。因此，一般情况下，只要仍继续占有使用房屋，小王都应依约支付租金。
《中华人民共和国民法典》
第七百二十二条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
问题6
若小王和小张协商不成，小王可以自行搬离吗？
答
承租人在与出租人协商未果的情况下，自行搬离房屋，以期不再支付租金，该行为对承租人而言亦有较大的法律风险。如果小王并不享有合同解除权，其自行搬离无疑将构成违约。且其搬离行为若未经小张确认，如双方因为钥匙交接、遗留物品等产生争议，小王仍有可能需要承担搬离后的租金或占有使用费。
《中华人民共和国民法典》
第五百零九条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
问题7
如果小王没提前和小张打招呼就擅自搬离了房屋，小张应该怎么办？
答
小王已擅自搬离房屋，出租人小张作为守约方，仍负有减损义务。在获知相关情况后，小张应及时收回房屋并采取合理措施避免房屋长期空置，否则小张需自行负担损失扩大的部分。收回房屋时，小张应注意固定相应证据，比如收房时的照片、水电表读数等，并及时向小王主张权利，以免后续产生纠纷。
《中华人民共和国民法典》
第五百九十一条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。
本文作者：唐莹琪
民事审判庭 法官助理
为最大限度减少房屋租赁中纠纷的产生，签订合同时，应充分磋商；履行合同时，应诚实守信；履行障碍时，应积极沟通；无法履行时，应承担责任。承租人不宜以个人感受夸大障碍的严重程度，不履行租金支付义务，出租人则应及时回应承租人的合理要求，双方实在无法协商，也可以搁置争议，先行完成房屋返还交接事宜以免损失扩大。“好聚好散”的合同，即便不能“双赢”，也不至于“双输”。
来源丨上海市静安区人民法院
本文作者：唐莹琪
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